2019년 4월 6일

폭락주의자 의견

1. 생산인구 감소해서 살 사람이 줄었다
2. 젊은 사람들 취업이 안 되는데 무슨 집이냐: 고소득층은 구매
3. 대한민국 경제가 안 좋아지고 있다
4. 정부 규제가 심해서 사는 사람이 없을 듯: 투자자, 다주택자
5. 일본 부동산처럼 될 것이다: 과공급이 문제였다
6. 지금 가격은 거품이 쌓인 비정상적인 가격이다: 오른다는 심리, 기대감만으로 상승됨
7. 이미 주택공급률이 100%가 넘었다: 아파트 이외의 모든 거주형태 포함. 서울은 100%가 아니다
8. 신도시 지정해서 분양하면 더 거기로 쏠린다

 

대세 상승 주의자 의견

1. 수도권 특히 서울은 수요자가 항상 넘친다
2. 양극화로 인해 고소득층에 소득이 더 몰린다
3. 생산인구 감소와 부동산 가격은 연관이 없다: 이민자
4. 시중 부동 자금이 갈 곳이 없다
5. 서울 지역은 주택이 항상 부족하다: 재건축부터 공급이 경기도는 3년 서울은 5년으로, 2019년 부터 공급
6. 세계 주요 국가와 비교해서 서울은 비싸지 않다: 세계 부동산은 중국자본에 기인
7. 수도권 부동산의 가치는 물가상승을 뛰어 넘는다
8. 통계를 보면 서울 아파트는 항상 올랐다

 

현재 전략

• 단기 급등은 반드시 빠지는 과정을 거친다
• 아파트는 공급이 늘면 가격은 하락한다: 2년만기 전세대출 상환시, 주변 입주물량이 많아지면 전세값이 떨어져 집주인 상환부담증가. 대한민국 부동산은 공급에 취약하다.
• 정부 규제로 고가 아파트 투자 이유가 없어졌다: 내가 혜택을 받아도 내 뒤에 받아줄 사람이 없다
• 재건축, 재개발 규제로 공급이 부족해지는 시기가 온다
• 일단 공급이 부족해지면 다시 늘리는 데 많은 시간이 필요하다: 그동안 거품이 쌓인다
• 현재 같은 저금리 시대에 아파트 같은 매력적인 투자처는 찾기 힘들다

 

반등 신호

• 재건축, 재개발 사업 지연: 미분양 등으로 사업 추진 차질
• 전세가격 지속 상승: 공급 부족 현황
• 규제완화: 투자 수요 유인책
• 지속적인 금리 인하: 시중 자금의 이동

 

반등 신호가 없더라도 -30% 하락이면 괜찮다