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부동산 폭락론자와 폭등론자 누구 말이 맞을까?

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2019년 4월 6일


폭락주의자 의견

  1. 생산인구 감소해서 사람이 줄었다
  2. 젊은 사람들 취업이 되는데 무슨 집이냐: 고소득층은 구매
  3. 대한민국 경제가 좋아지고 있다
  4. 정부 규제가 심해서 사는 사람이 없을 : 투자자, 다주택자
  5. 일본 부동산처럼 것이다: 과공급이 문제였다
  6. 지금 가격은 거품이 쌓인 비정상적인 가격이다: 오른다는 심리, 기대감만으로 상승됨
  7. 이미 주택공급률이 100% 넘었다: 아파트 이외의 모든 거주형태 포함. 서울은 100% 아니다
  8. 신도시 지정해서 분양하면 거기로 쏠린다

 

대세 상승 주의자 의견

  1. 수도권 특히 서울은 수요자가 항상 넘친다
  2. 양극화로 인해 고소득층에 소득이 몰린다
  3. 생산인구 감소와 부동산 가격은 연관이 없다: 이민자
  4. 시중 부동 자금이 곳이 없다
  5. 서울 지역은 주택이 항상 부족하다: 재건축부터 공급이 경기도는 3 서울은 5년으로, 2019 부터 공급
  6. 세계 주요 국가와 비교해서 서울은 비싸지 않다: 세계 부동산은 중국자본에 기인
  7. 수도권 부동산의 가치는 물가상승을 뛰어 넘는다
  8. 통계를 보면 서울 아파트는 항상 올랐다

 

현재 전략

  • 단기 급등은 반드시 빠지는 과정을 거친다
  • 아파트는 공급이 늘면 가격은 하락한다: 2년만기 전세대출 상환시, 주변 입주물량이 많아지면 전세값이 떨어져 집주인 상환부담증가. 대한민국 부동산은 공급에 취약하다.
  • 정부 규제로 고가 아파트 투자 이유가 없어졌다: 내가 혜택을 받아도 뒤에 받아줄 사람이 없다
  • 재건축, 재개발 규제로 공급이 부족해지는 시기가 온다
  • 일단 공급이 부족해지면 다시 늘리는 많은 시간이 필요하다: 그동안 거품이 쌓인다
  • 현재 같은 저금리 시대에 아파트 같은 매력적인 투자처는 찾기 힘들다

 

반등 신호

  • 재건축, 재개발 사업 지연: 미분양 등으로 사업 추진 차질
  • 전세가격 지속 상승: 공급 부족 현황
  • 규제완화: 투자 수요 유인책
  • 지속적인 금리 인하: 시중 자금의 이동

 

반등 신호가 없더라도 -30% 하락이면 괜찮다

 

 

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