2019년 8월 13일

2018년 9월 ~2019년 3월 초: 하락기 -9.13 대책이후

2019년 3월 중순~ 최근: 상승기 - 국토부 공시가격 현실화 빌미

강남 재건축 15~20% 상승 --> 분양가 상한제 10월 적용

강남 3구 대단지 15~20% 상승

서울, 경기 주요 지역 10~15% 상승

서울 전역 5~10% 상승

재건축 중심으로 가격 하락세가 수도권으로 퍼질 것이다. 재건축은 투자 수요가 대부분이고, 시장 참여자가 많고, 대출을 끼고 있어 미래가격에 따라 매물과 가격이 반응하기 때문에 가격 변동이 빠르다.

재건축 아파트 규제로 가격이 하락하고 투자수요가 몰리게 된다. 기존 아파트의 투자수요와 실수요가 떨어지게 된다. 부동산 시장 흐름 변화는 재건축에서 시작한다.

재건축 아파트 가격 하락순서: 저층-->탑층-->기본수리-->올수리 매물(3개월 후)

일반  아파트 가격하락: 3개월간 거래량 감소가 필요하다. 재건축-->강남3구 대단지-->주변 대단지-->서울 전역. 입주물량, 전셋값, 금리 변동에 따라 변수 발생. 부동산 거래 급감 이후 5개월 이상 필요하다.

19년10월~20년3월까지 대규모 입주물량이 있다. 기준금리 1% 예상. 반포 주공(저층), 서초 신동아(고층) 재건축 3300가구 이주 본격화.

무주택자는 무조건 청약을 기다려야 한다. 공공분양(3기 신도시)과 민간분양(10월 이후)을 노려라. 투자자의 경우 겨울을 노려라, 모든 안 좋은 경제 여건이 동시에 몰린다.